未来5年，房子是“白菜价”还是“黄金价”？这是当下最具争议的楼市话题。
一边是三四线城市房价腰斩、法拍房激增，有人断言“房子将变成白菜价”；另一边是一线城市核心区房价企稳回升、优质房源一房难求，有人坚信“核心房产永远是黄金”。
内行人直言，两种观点都有道理，但都犯了以偏概全的错误。
未来5年，中国房地产不会出现全国性的白菜价或黄金价，而是会进入极端分化的二元市场，同一国家不同城市、同一城市不同板块的房价差距会越拉越大。
一、为什么有人坚信会是“白菜价”？
住建部2026年3月最新普查数据显示，全国城镇住宅总存量已达4.56亿套，户均住房1.5套，空置房规模约6500万套，住房短缺时代彻底终结。
更严峻的是人口形势，全国人口连续三年负增长，25-39岁购房主力人口年均减少800万以上，长期需求见顶回落。
三四线城市尤为严重，人口净流出叠加库存高企，相关研究院数据显示，2026年4月三四线代表城市商品住宅去化周期达32.5个月，部分县城甚至超过50个月。
为了去库存，不少城市推出“买房送车位”“零首付”“买房送装修”等极端措施，房价较峰值下跌30%-50%已是常态，部分偏远县城的房价甚至跌破2000元/平方米，接近“白菜价”。
此外，居民杠杆率已接近国际警戒线，加杠杆购房能力大幅下降，进一步压制了房价上涨空间。
二、为什么有人坚持会是“黄金价”？
虽然全国住房总量过剩，但一线和强二线城市的核心区依然供不应求。
2026年最新人口数据显示，深圳以25.9万常住人口增量重回全国第一，东莞、广州分别增长22.96万、12.3万，珠三角五城合计狂揽78.08万人。
人口持续净流入带来了稳定的住房需求，而核心区土地供应却持续收紧，北京2026年住宅用地供应中，城六区占比不足20%，上海内环内几乎无新增住宅用地。
需求旺盛而供应稀缺，导致核心区房价坚挺。
同时，改善需求已成为市场绝对主力，贝壳研究院数据显示，未来15年改善性住房需求将占总需求的54%；2026年前2月，全国120平方米以上新房成交占比达45.5%，相当于每成交两套新房就有一套是大户型。
购房者更看重房屋品质、配套和地段，优质房源供不应求，价格稳中有升。
某公司研报预测，2026年北上广深核心区房价将率先企稳，2027年强二线核心区将跟随回升。
三、内行人：只有10%的房子是黄金价，90%的房子是白菜价
未来5年，房地产市场将呈现“冰火两重天”的极端分化格局。
具体来说，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的核心区，以及杭州、成都、武汉、南京等强二线城市的高新区、CBD、优质学区板块，凭借人口、产业、配套优势，房价将保持年均2%-4%的温和上涨，跑赢通胀，具备保值增值能力，是真正的“黄金资产”。
而绝大多数三四线城市、县城，以及一二线城市的远郊板块、非核心区的老破小，由于人口流出、产业空心化、库存高企，房价将持续阴跌，年均跌幅1%-3%，部分区域甚至会出现“有价无市”的局面，逐渐沦为“白菜价”资产。
这些房子不仅无法保值增值，还会成为家庭的负担，持有时间越长，亏损越多。
而且，这类房子的流动性极差，挂牌一年都卖不出去将成为常态，急需用钱时只能大幅降价甩卖。
未来5年，房地产的普涨时代已经彻底结束，分化将成为长期趋势。房子不再是全民的投资品，而是回归居住属性。
对于刚需购房者来说，不要被“白菜价”的言论误导，也不要盲目追高，优先选择核心城市核心板块的现房，远离远郊盘、期房和非核心区的“老破小”。
对于投资者来说，要彻底放弃“闭眼买房就能赚钱”的幻想，除非是一线城市核心区的顶级优质房产，否则不要轻易投资房地产。
认清市场分化的现实，理性选择适合自己的房子，才能在房地产的新时代守住自己的财富。
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