中国楼市当前出现的局部回暖信号是否会复制2015年那轮全国性周期的完整路径,还是只在部分区域重复某些政策工具的使用方式。接下来从2015年市场变化过程入手,逐步分析当前2026年5月的情况,最后看可能形成的走向。
2015年4月左右,70个大中城市二手住宅价格环比开始转正。到11月同比也转为正增长。2016年10月新建商品住宅价格同比涨幅超过10%,2018年11月再次达到两位数水平。

商品房销售面积增速从2015年6.5%回升,2016年达到22.5%。这一阶段销售回暖带动了去库存进展。
央行当时通过抵押补充贷款向政策性银行提供资金,支持棚改货币化安置推进。棚改货币化比例从2014年较低水平逐步提高,部分地区达到较高份额。
这种方式把安置资金转化为市场购房需求,直接推动三四线城市商品房销售增长。居民部门杠杆率从较低位置开始上升,配合当时城镇化进程和人口结构,形成了需求扩张动力。

最近两年居民部门的分化很有意思。以前大家把房地产看成周期性部门,现在更多从居民资产和商业活动的角度去看。我们不只聊地产,还会谈跟居民相关的经济活动和最新变化。
中国房地产前20年是经济增长的核心引擎,从2021、2022年高点下来后,它变成了需要价值重估的资产。我们从复杂适应性系统视角,结合宏观循环切换、产业生态重塑、财富跨期分配,来看居民资产负债表的缩表和衰退,以及房地产当下的角色。
最近一二线城市出现小阳春。3月上海二手房成交超3万套,创5年新高;北京近2万套,同比增3.4%,创15个月峰值;杭州近1万套,环比增178%。

全国重点20城二手房成交面积超1700万平方米,环比增117%,同比增6%。但房价还在下降趋势中,成交以刚需和老破小为主,二手房明显超过一手房。
为什么老破小需求爆发?一是租售比超过3%,二是卖家割肉离场。政策上,一季度全国出台175次稳楼市措施,上海降低购房门槛,一线城市收缩供地,缓解库存。
这波小阳春就这样来了。高盛认为上海深圳今年底触底,到2028年房价累计涨15%,这个判断我们后面再看。

我们不是单纯谈投资,而是把房地产当作经济支柱和老百姓财富基本盘,从宏观产业视角复盘这些年变化,看产业链怎么重塑,对普通人影响在哪里,未来财富锚点又在何处。
今年的小阳春超出预期。卖压明显减轻。过去三年春节后50天,北京挂牌量平均增8000到1万套,今年基本持平。供给端压力小了。一线城市挂牌价稳定,上海甚至反弹,成交价2-3月连续反弹。
刚需占比很高。北京二手房单套成交面积约86平,历史同期近90平,刚需为主。这反映大家感受更明显。过去两年一线成交量不错但价格持续跌,核心是居民预期差、收入弱,抛压重。被动抛售的人因还贷压力卖房,带动主动抛售的人跟进。

2025年四季度开始变化,北京11月挂牌量下滑,上海更早。北京房价跌近40%,上海35%,老破小价格回2016年前水平。
需求端,老破小租金回报率到2.5以上,接近打平房贷,刚需能入场。供给端,房价回2015平台,后入场者多在亏钱,抛售动力下降。北京挂牌量比高点降两万多套,上海降更多。
市场质疑刚需为主、低总价占比高,入场完房价会回落。但低总价是因为房价已跌,原来500万现在300万。历年小阳春本就以刚需为主,今年占比更高。

在底部,刚需占比往往更高。从行为金融看,刚需对价格敏感,更怕涨,见底迹象就羊群效应入场。改善群体有买有卖,不那么敏感,需求更平滑。刚需反而择时强,呈脉冲式。
向上置换链条需要新购房者入市,今年符合。2025年改善为主时,二季度房价大跌,说明改善结构更脆弱,刚需为主相对健康。北京上海数据类似,房价同比和单套面积相关性好,底部往往刚需主导。
止跌理由有几点。国际对比,海外地产泡沫中位数下跌6年左右,中国2021见顶,2027可能止跌。中国GDP正增长,无金融危机,产业升级成功,一线城市应更早走出,2026可能筑底。6年背后是持有收益好于按揭和存款的动力机制。

全国50大城租金回报率2.6,超30年国债,接近房贷利率。哈尔滨等弱城市近5%,跌幅小。中国租金回报率跟海外比需扣持有成本,美国维护物业房产税等两个点。净回报超国债时横盘,超房贷时反弹,中国已符合。
一线跌得晚,2023年初才顶,主动刺破泡沫,非过度投机。2025年一线补跌,刚需2023-2024跌多,改善2025补跌,优质资产失速后出清信号明显。
小阳春有政策推动,但是否趋势还需观察。香港去年二季度后从跌30%回升10%,大陆跌约40%。房地产时代可能过去,模式和位置已变,要放在居民资产负债表和新经济下看。

房价上涨经验为什么失灵?高速增长期房子像成长股,收入增10%,房价涨更快,因为折现未来高增长预期。现在高速增长预期破裂,从成长股变价值股,收入增速降,估值调整大,基本面估值双杀。
宏观上,2021政策收紧,地产链萎缩拖累GDP,二三四线先跌。2023全国一起跌,居民财富萎缩,资产负债表受损,影响消费和风险偏好,从狭义变广义冲击。地方政府土地财政松动,冲击扩大。
中国转型,房地产占GDP从30-33%降到20%以下,新兴产业、能源电力替代成新支柱。新流量按产业逻辑重构地域。

居民资产负债表受损但有韧性。按揭不良率低,存款金融资产增长,不像美日消耗存款。企业中制造业好,地方政府压力大。
适应策略上,未来房地产不在流量矛盾中心,但仍有价值。用现金流收益率衡量,关注稀缺性和居住价值。投资观是持有现金流收益加主要矛盾的弹性。当前矛盾可能在能源AI,关注这些成长点。房地产回归持有收益。
货币政策保持稳定。2026年5月20日公布的贷款市场报价利率,1年期3.0%,5年期以上3.5%,连续多月未做调整。此前2025年5月有过一次各下降10个基点的调整。工具箱保持灵活空间,但未出现大规模集中释放。

与2015年对比,政策工具有一些相似元素,比如需求侧支持和去库存导向。2015年棚改货币化形成全国范围需求扩散,而2026年更多体现在一二线核心区域。城镇化率已处于较高水平,人口出现连续负增长,新增住房需求中枢下移。
历史进程显示,同样政策在不同阶段产生不同结果。2015年依托红利形成牛市,2026年基本面不支持复制。分化格局下,理性选择优质区域和资产。
配资门户提示:文章来自网络,不代表本站观点。