中国楼市当前出现的局部回暖信号是否会复制2015年那轮全国性周期的完整路径，还是只在部分区域重复某些政策工具的使用方式。接下来从2015年市场变化过程入手，逐步分析当前2026年5月的情况，最后看可能形成的走向。
2015年4月左右，70个大中城市二手住宅价格环比开始转正。到11月同比也转为正增长。2016年10月新建商品住宅价格同比涨幅超过10%，2018年11月再次达到两位数水平。
商品房销售面积增速从2015年6.5%回升，2016年达到22.5%。这一阶段销售回暖带动了去库存进展。
央行当时通过抵押补充贷款向政策性银行提供资金，支持棚改货币化安置推进。棚改货币化比例从2014年较低水平逐步提高，部分地区达到较高份额。
这种方式把安置资金转化为市场购房需求，直接推动三四线城市商品房销售增长。居民部门杠杆率从较低位置开始上升，配合当时城镇化进程和人口结构，形成了需求扩张动力。
最近两年居民部门的分化很有意思。以前大家把房地产看成周期性部门，现在更多从居民资产和商业活动的角度去看。我们不只聊地产，还会谈跟居民相关的经济活动和最新变化。
中国房地产前20年是经济增长的核心引擎，从2021、2022年高点下来后，它变成了需要价值重估的资产。我们从复杂适应性系统视角，结合宏观循环切换、产业生态重塑、财富跨期分配，来看居民资产负债表的缩表和衰退，以及房地产当下的角色。
最近一二线城市出现小阳春。3月上海二手房成交超3万套，创5年新高；北京近2万套，同比增3.4%，创15个月峰值；杭州近1万套，环比增178%。
全国重点20城二手房成交面积超1700万平方米，环比增117%，同比增6%。但房价还在下降趋势中，成交以刚需和老破小为主，二手房明显超过一手房。
为什么老破小需求爆发？一是租售比超过3%，二是卖家割肉离场。政策上，一季度全国出台175次稳楼市措施，上海降低购房门槛，一线城市收缩供地，缓解库存。
这波小阳春就这样来了。高盛认为上海深圳今年底触底，到2028年房价累计涨15%，这个判断我们后面再看。
我们不是单纯谈投资，而是把房地产当作经济支柱和老百姓财富基本盘，从宏观产业视角复盘这些年变化，看产业链怎么重塑，对普通人影响在哪里，未来财富锚点又在何处。
今年的小阳春超出预期。卖压明显减轻。过去三年春节后50天，北京挂牌量平均增8000到1万套，今年基本持平。供给端压力小了。一线城市挂牌价稳定，上海甚至反弹，成交价2-3月连续反弹。
刚需占比很高。北京二手房单套成交面积约86平，历史同期近90平，刚需为主。这反映大家感受更明显。过去两年一线成交量不错但价格持续跌，核心是居民预期差、收入弱，抛压重。被动抛售的人因还贷压力卖房，带动主动抛售的人跟进。
2025年四季度开始变化，北京11月挂牌量下滑，上海更早。北京房价跌近40%，上海35%，老破小价格回2016年前水平。
需求端，老破小租金回报率到2.5以上，接近打平房贷，刚需能入场。供给端，房价回2015平台，后入场者多在亏钱，抛售动力下降。北京挂牌量比高点降两万多套，上海降更多。
市场质疑刚需为主、低总价占比高，入场完房价会回落。但低总价是因为房价已跌，原来500万现在300万。历年小阳春本就以刚需为主，今年占比更高。
在底部，刚需占比往往更高。从行为金融看，刚需对价格敏感，更怕涨，见底迹象就羊群效应入场。改善群体有买有卖，不那么敏感，需求更平滑。刚需反而择时强，呈脉冲式。
向上置换链条需要新购房者入市，今年符合。2025年改善为主时，二季度房价大跌，说明改善结构更脆弱，刚需为主相对健康。北京上海数据类似，房价同比和单套面积相关性好，底部往往刚需主导。
止跌理由有几点。国际对比，海外地产泡沫中位数下跌6年左右，中国2021见顶，2027可能止跌。中国GDP正增长，无金融危机，产业升级成功，一线城市应更早走出，2026可能筑底。6年背后是持有收益好于按揭和存款的动力机制。
全国50大城租金回报率2.6，超30年国债，接近房贷利率。哈尔滨等弱城市近5%，跌幅小。中国租金回报率跟海外比需扣持有成本，美国维护物业房产税等两个点。净回报超国债时横盘，超房贷时反弹，中国已符合。
一线跌得晚，2023年初才顶，主动刺破泡沫，非过度投机。2025年一线补跌，刚需2023-2024跌多，改善2025补跌，优质资产失速后出清信号明显。
小阳春有政策推动，但是否趋势还需观察。香港去年二季度后从跌30%回升10%，大陆跌约40%。房地产时代可能过去，模式和位置已变，要放在居民资产负债表和新经济下看。
房价上涨经验为什么失灵？高速增长期房子像成长股，收入增10%，房价涨更快，因为折现未来高增长预期。现在高速增长预期破裂，从成长股变价值股，收入增速降，估值调整大，基本面估值双杀。
宏观上，2021政策收紧，地产链萎缩拖累GDP，二三四线先跌。2023全国一起跌，居民财富萎缩，资产负债表受损，影响消费和风险偏好，从狭义变广义冲击。地方政府土地财政松动，冲击扩大。
中国转型，房地产占GDP从30-33%降到20%以下，新兴产业、能源电力替代成新支柱。新流量按产业逻辑重构地域。
居民资产负债表受损但有韧性。按揭不良率低，存款金融资产增长，不像美日消耗存款。企业中制造业好，地方政府压力大。
适应策略上，未来房地产不在流量矛盾中心，但仍有价值。用现金流收益率衡量，关注稀缺性和居住价值。投资观是持有现金流收益加主要矛盾的弹性。当前矛盾可能在能源AI，关注这些成长点。房地产回归持有收益。
货币政策保持稳定。2026年5月20日公布的贷款市场报价利率，1年期3.0%，5年期以上3.5%，连续多月未做调整。此前2025年5月有过一次各下降10个基点的调整。工具箱保持灵活空间，但未出现大规模集中释放。
与2015年对比，政策工具有一些相似元素，比如需求侧支持和去库存导向。2015年棚改货币化形成全国范围需求扩散，而2026年更多体现在一二线核心区域。城镇化率已处于较高水平，人口出现连续负增长，新增住房需求中枢下移。
历史进程显示，同样政策在不同阶段产生不同结果。2015年依托红利形成牛市，2026年基本面不支持复制。分化格局下，理性选择优质区域和资产。
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